工業上樓火熱，招引企業遇冷

“上下游”就在“上下樓”，“一棟樓”就是“一條產業鏈”。

這種產業空間新模式——工業上樓，備受政府園區關注。

作為一種載體空間新模式，產品主動適配于產業更重要。

其實，工業上樓是高難度課題。當真正開始實施時，發現“上樓”有余，而“招商”不足。

理性上樓

今年，深圳“工業上樓”，再一次引起熱議。

尤其，每年規劃建設2000萬平方米高標準工業大樓，連續5年完成1億平方米的“大手筆”，讓各地方頗為震撼。

當時，央媒還為此做了專題報道，各地前往深圳的學習考察團也漸成“熱流”。

工業上樓，已不是新鮮話題。為什么深圳做起來，引起如此大的影響呢？

主要有兩方面原因：

一是，宏觀大背景要求發展以制造業為代表的實體經濟，同時城市化已進入存量時代，過去那種攤大餅、鋪攤子、粗放式地搞“平面開發區”的方式行不通了。

目前，走內涵式發展之路、集約節約用好土地，就需要提高單位產出率，推動產業提質增效。

二是，深圳是改革高地、創新高地，市場意識強、法制環境好、營商氛圍優，是中國經濟最活躍的部分——民營企業的集聚之城，科技含量高的創新型企業大量涌入。

一個不到2000平方公里的城市，GDP居然遠超一批面積比深圳大幾倍，甚至10倍以上的省級行政區和城市。今后，若保持繼續增長勢頭，產業用地制約成了深圳發展的頭號“瓶頸”。

這就是深圳“工業上樓”的深層次原因，就能明白做的底層邏輯。既科學合理，又是危機感和緊迫性所然。

從各城市“工業上樓”來看，深圳、東莞“工業上樓”的項目超過20個，屬于發展的第一梯隊。

其次，則是廣州、佛山。2018年，深圳、東莞、佛山等地均出臺了“工業上樓”的扶持政策，這也標志著“工業上樓”逐步進入標準化、規?；陌l展階段。

雖然，突破各種限制，在高層廠房內進行制造業的設計研發、中試檢測、規模生產及商務辦公。

但是，工業有千行千面的特點，不同企業對廠房建筑有不同的需求。作為一種載體空間新模式，產品終究要主動適配于產業。

換句話說，不是任何產業都能滿足，新興產業對載體的要求多樣化，更需要了解企業訴求，不再是一味推動建設。

為了確保實現工業上樓，在前期工程設計階段就得采取必要的方案優化。比如，針對多層無塵室運輸的問題，專門設計了層間物料提升機，解決了樓層間、無塵室內外交換的問題。

重要動作

再看工業上樓成功案例，對其它地方來講，借鑒做法有哪些呢？

整體規劃 指引上樓

對于產業提質增效，有種說法叫“騰籠換鳥”。最大的瓶頸或主要矛盾，究竟是什么要搞清楚，是“鳥”不行，還是“籠子”不夠大、不夠高、還是不夠好？

重新審視「工業上樓」底層邏輯，便能看清本質。上不上樓取決于企業類型，也就是園區產業定位。

首先，提前規劃園區承接的產業類型。不少地方，由于缺乏前置的產業定位，而導致工業上樓空置率飆升，甚至先招商后定位，這種本末倒置的做法存在問題。

整體總規劃設計定好，再做功能分區，包括一些業態的組合與豐富。

除了高層載體，還可在園區里面設置一定體量的獨棟總部。這種幾層的載體，比較好去化，用途也比較靈活，受到各地中小企業主的歡迎。

但是量要控制，并且嚴格把控投資需求，給真正的明星企業，對政府才有說服力，否則就淪為“房地產化”了，大家懂得都懂。

差異布局 主導上樓

以前聽過，珠三角做工業上樓，都用腳步丈量這個區域市場，整天不厭其煩的調研，拿著圖紙問客戶。

磨刀不誤砍柴工，這本身也是一個預招商的過程，還能印證規劃的合理性。

調研越早越好，在拿地之前就可以開展這些工作。在一個區域市場深耕，把園區做成功，一般有“兩個一”的體現：

一個是，各方面都做到第一，園區品質、服務、配套等都是有優勢的。

另一個是，完全能做到唯一，一個有排放、化工、電鍍、檢測、分割等稀缺指標的園區。

以上“兩個一”，基本能掌握市場的話語權。

產業篩選 開導上樓

制造業企業，基本都看重一樓廠房，把貨運到車間或者倉庫就可以了。

工業上樓涉及到垂直運輸、電梯中轉、二次運輸，再卸貨到倉庫，這個運輸流程比較繁瑣。所以，只要有選擇，客戶很可能會選一樓。

有些產業，的確上不了樓。低端勞動密集型、重污染、大排放，廢水廢氣大、設備特別重型，甚至用桁車的肯定是不行的，一定是輕型生產、環保型的高端制造企業才能滿足。

工業上樓，一般得選擇智能制造業、電子信息、生物醫藥、醫療器械等高附加值戰略新興產業。

解決顧慮 引導上樓

走訪過不少園區，聽到一些企業不愿意上樓，重要的是要了解為什么不愿意上樓，心里想什么，有哪些后顧之憂。

實踐證明，失敗的工業上樓案例，確實給企業帶了不少麻煩。比如，電梯不夠用，承重荷載不行，沒有卸貨平臺等。

那能不能解決這些問題？二次裝卸，有沒有卸貨平臺，怎么解決一樓物流中轉倉的問題。

還有，荷載、層高、柱間距、吊裝平臺、工業用電，客貨梯等設計，在前期整體規劃產業類型，優先為對應招引的企業想到。

除此之外，工業生產過程中，比較大型的設備由于自身的重量、體積問題對樓層的承重與層高提出了更高要求，高層工業廠房的安全問題也需要擺在首位。

對策建議

前不久，上海就發布了《關于推動「工業上樓」打造「智造空間」的若干措施》，計劃在三年內推出3000萬平方米的智造空間。

上海成為繼深圳之后，國內第二個從省級層面發布推動「工業上樓」政策的城市。

當下，上海產業空間日趨飽和，在減量化背景下，推動工業上樓、打造智造空間可以推動制造業從“平面縮圈”轉向“立體增長”，提升經濟密度，實現“四個論英雄”。

此外，上海制造業企業對土地增高提容的需求旺盛，也有一些企業工業上樓的實踐，取得了良好效果。

那么，上?，F在需要什么樣的制造業？又是什么樣的制造業適合在上海扎根發展？

谷川高科園·奉賢，作為上海奉城“未來心城”經濟增長新引擎，以發展產業為目標，規劃新生產空間，構建高品質產研綜合體。

與傳統載體不同，谷川高科園·奉賢打造的是工業上樓高品質空間：生產空間高標準、生態空間高顏值、生活空間高便利。

為提高廠房空間適配性，谷川高科園·奉賢打破傳統路徑，遵循“先定位→再設計→后招商”的邏輯思維。

從建筑風格到內部功能規劃，根據企業自身需要，充分發揮對生產場地、配套設備、加工條件的構想，實現不同類型企業的生產需求，讓用地空間與項目精準對接。

谷川高科園·奉賢，就在S3滬奉高速出入口1公里內。主要面向機械制造、自動化及智能制造裝備、醫療器械、集成電路半導體領域的企業，全力打造高科技產業聚集地。

重要的是，上樓空間根據產業定位決定招引企業類型，來設計載體空間的層高、貨梯以及各種配套設施。

首先，明確清楚重點上樓的產業。

“工業上樓”需要一城一策，不是所有城市都有“工業上樓”的客觀訴求。

對于土地資源充裕、產業處于發展階段的三四線城市，短期內不具備“工業上樓”大面積推廣的基礎和動力，暫時不用規劃。

對于建設用地稀缺的核心城市，“工業上樓”在這些城市是大勢所趨。

這些城市，需要在大量的產業需求調研基礎上，完成并出臺可以上樓的產業目錄、重點上樓產業的細分目錄、不能上樓的產業目錄等，從根本上促進產業的集聚集約發展。

其次，提升工業上樓產品的吸引力。

增強企業對工業上樓的信心，關鍵在于提升“工業上樓”產品的吸引力，可以從產品設計、配套服務、園區動線規劃、不同樓層價差等多方面入手。

在建筑垂直設計上，利用立體化空間優勢，建設集科研、生產、辦公為一體的分層式綜合性多功能樓宇，同時可擁有會議室和多功能廳等，全面提升企業生產形象。

在園區動線上，實現人車、人貨分流，配置大型卸貨平臺，實現高效垂直運輸，配備大型載重貨梯，滿足企業運送設備儀器、材料產品需求，通過“工業上樓”實現園區形象提升。

最后，盡快完善配套的扶持政策。

建議政府在混合功能用地、地價優惠、物業產權靈活分割、建設獎補、招商獎補、租金補貼等方面出臺更加精細的政策支持。